KVARTALSBREV

Kvartalsbrev #2 2026

ÅRSSTÄMMA 2026

2026 års stämma är preliminärt planerad till den 3 juni. Kallelse kommer att anslås i god tid men lägg gärna till denna händelse i din kalender redan nu.
 

TRÄDGÅRDSDAG – 17 MAJ

Med anledning av avspärrningarna på föreningens innergård har årets trädgårdsdag skjutits fram till den 17 maj. Mer information om trädgårdsdagen anslås i portarna när vi närmar oss.

BERGVÄRMEPROJEKT & TERMOSTATBYTE

Som många har noterat har arbetet med föreningens nya bergvärmeanläggning dragit i gång. Sannolikt är borrningen av de tio nya hålen avslutad och markarbetena påbörjade när detta kvartalsbrev når er. När denna del av projektet är avslutad kommer större delen av det återstående arbetet att ske i pannrummet, sannolikt med liten påverkan för alla boende i föreningen.

I pannrummet genomförs en renovering med nya elinstallationer, rördragningar och installation av fem nya bergvärmepumpar. I kombination med de tio nya borrhålen skapas en modern anläggning som ska ge både effektiv och stabil drift under många år.

Bergvärmepumparna förväntas ha en livstid på 20–25 år medan borrhålen och många andra delar av systemet kommer att kunna användas betydligt längre än så.

Med modern övervakning och styrning av värmeanläggningen förväntas vi kunna optimera energiförbrukningen för att minimera driftskostnaden och miljöpåverkan.

Hela anläggningen kommer driftsättas under hösten. Innan detta sker behöver samtliga termostater på elementen i hela föreningen bytas ut och justeras in. Termostaterna har passerat sin förväntade livslängd och vi får allt fler rapporter om element som inte blir varma eller där termostaten inte längre fungerar. Efter sommaren, sannolikt i september, kommer samtliga uppskattningsvis 550 termostaterna att bytas ut vilket medför minst två besök i varje lägenhet. Detaljerad information om detta kommer att distribueras när vi närmar oss genomförandet.

Den samlade preliminära kostnaden för den nya bergvärmeanläggningen samt nya termostater och injustering uppgår till 7 975 000 kr (inklusive moms). Den slutliga kostnaden vet vi först när projektet är avslutat då det finns risk för oväntade kostnadsökningar. Osäkerhet i omvärlden har redan orsakat vissa förseningar i materielleveranser samt ökade drivmedelskostnader vid borrningen.
 

FÖRENINGENS EKONOMI

Under de senaste åren har en rad större projekt genomförts i föreningen. Nya fasader, ny eldragning, nya entrédörrar, det pågående bergvärmeprojektet samt det kommande nya sophuset bidrar till en fastighet i mycket gott skick och med en nästan obefintlig underhållsskuld.

Vår 50-åriga underhållsplan är uppdaterad och enligt denna finns inga större kända projekt i närtid. Det är samtidigt viktigt att fastigheten underhålls löpande och att besiktningar genomförs regelbundet så att vi kan fånga upp underhålls- och renoveringsbehov när de uppstår.

Kostnaden för de genomförda och pågående projekten medför en ökad belåning för föreningen. Detta innebär att vi går från en mycket låg belåningsgrad per kvadratmeter till en fortsatt låg nivå. Vid slutet av 2025 låg beloppet på ca 3 200 kr/m2 baserat den totala upplåtna bostadsrättsytan. När pågående projekt är avslutade senare under 2026 förväntas beloppet vara på ca 4 600 kr/m2. Som jämförelse anges ofta ett riktmärke på under 5 000 – 6 000 kr som en bra eller mycket bra nivå.

Styrelsen har under senare tid ökat amorteringen på föreningens lån. Denna amortering utgör föreningens sparande och syftar till att säkerställa ett gott låneutrymme när framtida renoveringar och investeringar behöver genomföras.

Utöver de olika projekten påverkas föreningen, liksom andra bostadsrättsföreningar, av generella kostnadsökningar som varierar från år till år. Riksbankens inflationsmål på cirka 2 % per år innebär att kostnader successivt ökar, men under senare år har kostnadsökningarna ofta varit högre och särskilt påverkat områden som energi, vatten, avlopp och sophämtning.

När inflationen ligger på en normal nivå behöver en bostadsrättsförening vanligtvis höja avgifterna med ca 2% per år för att täcka inflationens påverkan på föreningens kostnader.

Trots de stora projekten, ökad belåning och ökad amortering har föreningens medlemsavgifter inte höjts mer än inflationen under de senaste åren. Exempelvis har KPI (Konsumentprisindex) ökat med mer än 24% mellan 2020 och 2025. Under samma period har föreningens medlemsavgifter ökat med knappt 20% exklusive införandet av IMD vars påverkan varierar mellan medlemmar. Ingen höjning av avgifterna gjordes för 2026 med anledning av införandet av IMD.

Under de senaste åren har majoriteten av föreningens olika avtal och leverantörer förnyats och omförhandlats för att säkerställa god kvalitet och en bra prisnivå i de tjänster och produkter som levereras till föreningen. Bytet av ekonomisk förvaltare till Nabo har medfört lägre kostnader, parallellt med stora förbättringar i förvaltningen och de verktyg föreningen har till sitt förfogande.

För den som vill fördjupa sig i föreningens ekonomi kommer årsredovisningen för 2025 att finnas tillgänglig tillsammans med kallelsen till årsstämman.
 

INFÖRANDE AV ÖVERLÅTELSESYN

Styrelsen i Brf Insjön arbetar kontinuerligt med att utveckla och förbättra förvaltningen av vår fastighet. Som en del i detta arbete kommer föreningen från och med den 1 september 2026 att införa så kallad överlåtelsesyn i samband med försäljning av lägenheter.

Detta innebär att vår tekniska förvaltare, Nacka Drift, vid varje lägenhetsöverlåtelse kommer att genomföra en enklare tillsyn av lägenheten. När styrelsen får kännedom om en kommande överlåtelse kommer Nacka Drift att kontaktas av styrelsen, som i sin tur bokar in en dag och tid för syn med lägenhetsinnehavaren. Syftet är att kontrollera sådant som ligger inom föreningens ansvarsområden, till exempel värme, vatten, ventilation och radiatorer, samt andra installationer som kan påverka fastighetens funktion.

Det är viktigt att betona att denna tillsyn inte påverkar själva försäljningsprocessen. Överlåtelsesynen är inte ett godkännande som krävs för att en försäljning ska kunna genomföras, och den kommer inte att försena eller hindra en överlåtelse.

Om en avvikelse skulle upptäckas – exempelvis något som avviker från föreningens regler eller som kan påverka fastighetens tekniska system – kan köparen eller säljaren behöva åtgärda detta i efterhand. Syftet är dock främst att tidigt uppmärksamma sådant som kan vara viktigt för både den nya medlemmen och för fastigheten som helhet.

Bakgrunden till beslutet är att styrelsen vill säkerställa en långsiktigt hållbar och väl fungerande förvaltning av fastigheten. Genom att kontrollera vissa tekniska delar vid ägarbyten kan vi minska risken för framtida problem och samtidigt skapa tydlighet kring vad som gäller i föreningen.

Vi vill understryka att detta inte handlar om att granska eller bedöma medlemmars boende, utan om att värna fastighetens funktion och skapa goda förutsättningar för alla som bor här – både nuvarande och framtida medlemmar.

Mer information om hur överlåtelsesynen går till finns på föreningens hemsida.
 

NY RENOVERINGSBLANKETT

Föreningen har tillsammans med vår förvaltare NABO tagit fram en ny och uppdaterad renoveringsblankett som ska användas vid ansökan om renovering. Syftet är att förenkla processen och säkerställa att alla nödvändiga uppgifter och handlingar lämnas in redan från början, vilket möjliggör en snabbare och smidigare handläggning.

Vi vill samtidigt påminna om att många typer av renoveringar kräver styrelsens godkännande i förväg. Detta gäller särskilt vid ingrepp i planlösning, bärande konstruktioner, samt arbeten som berör vatten, avlopp, radiatorer, ventilation eller våtrum. Det är också viktigt att arbetet utförs fackmannamässigt och enligt gällande branschregler. Observera att renovering inte får påbörjas innan ett godkännande har erhållits.

Samtliga renoveringsärenden kommer att hanteras av NABO. För att ansöka behöver du fylla i den nya blanketten och skicka in den genom att starta ett ärende i deras portal. NABO gör därefter en första granskning av din ansökan. Föreningen bekostar en (1) initial genomgång av en komplett ansökan. Det är därför mycket viktigt att din ansökan är fullständig från början – ofullständiga handlingar eller ärenden som kräver flera kompletteringar kan medföra extra kostnader för dig som medlem.

Som bostadsrättshavare har du fullt ansvar för de arbeten som utförs i din lägenhet, inklusive eventuella skador som kan uppstå i den egna bostaden eller hos grannar. En komplett ansökan behöver lämnas in i god tid före planerad byggstart för att undvika förseningar.

För mer detaljerad information om vad som gäller vid renovering, vilka åtgärder som kräver tillstånd samt hur du fyller i den nya blanketten, hänvisar vi till föreningens hemsida
 

TV-KANALER

Flera medlemmar har hört av sig angående problem med kanalinställningarna i kabel-tv-nätet från Tele2. Enligt Tele2 har en kanaluppdatering genomförts. Om du har problem eller saknar kanaler rekommenderas en manuell kanalsökning.

Om problemen kvarstår, kontakta Tele2 kundtjänst på telefon 90 222.

OVK

Den obligatoriska ventilationskontrollen är genomförd och resulterade i ett antal anmärkningar i ett mindre antal lägenheter. Berörda medlemmar kommer att kontaktas individuellt för vidare åtgärd.

Det är varje bostadsrättshavares ansvar att säkerställa att kraven på fungerande ventilation uppfylls i den egna lägenheten.
 

PÅMINNELSE OM KONTAKTUPPGIFTER I NABOS PORTAL

Vi vill uppmana alla medlemmar att se över och vid behov uppdatera sina kontaktuppgifter i Nabos portal, särskilt e-postadress och telefonnummer.

Det är viktigt att föreningen snabbt kan komma i kontakt med berörda medlemmar vid exempelvis akuta händelser, störningar eller skador i fastigheten. Som exempel har vi nyligen haft en vattenskada i en lägenhet där det var viktigt att snabbt kunna nå närliggande grannar.

Genom att hålla dina kontaktuppgifter uppdaterade hjälper du oss att agera snabbt och effektivt när det behövs.
 

STYRELSEN

I samband med årsstämman kommer några av styrelsens medlemmar att lämna sina uppdrag. Martin (ordförande) flyttade från föreningen redan i augusti förra året, men har varit kvar i styrelsen och kommer att lämna sin roll vid årsstämman. Han kommer dock att fortsätta vara delaktig i bergvärmeprojektet fram till dess avslut under hösten

Oscar (sekreterare) kommer inom kort att flytta och lämnar därmed sin roll i styrelsen.

Ansa har meddelat att hon inte ställer upp för omval vid stämman.

Styrelsen har därför behov av att förstärkas med nya medlemmar. Vi är i behov av en ledamot och en suppleant, alternativt två suppleanter.

Nuvarande ledamöter/suppleanter – Mika, Eva, Daniel, Marie och Kristina – kommer att kvarstå eller föreslås för omval. Tillsammans utgör de en stabil grund i styrelsearbetet och bidrar med kunskap om föreningen och dess pågående arbete. För dig som är ny finns goda möjligheter till stöd och introduktion i rollen – vi hjälps åt och lär av varandra.

De pågående projekten beräknas avslutas under hösten, och i nuläget finns inga större nya projekt planerade. Styrelsens målsättning är att arbetsbelastningen därmed ska minska avsevärt och att föreningen, efter flera år av omfattande projekt, successivt går in i en mer stabil och förvaltande fas.

Valberedningen har skapat ett separat brev.

Vänliga hälsningar,

Styrelsen i Brf Insjön